Se anche a te è capitato di porti queste domande hai probabilmente avuto a che fare con una compravendita immobiliare, con il pagamento della TARI o con una voltura energetica. Spesso è difficile districarsi tra la moltitudine di nozioni che concernono il Catasto, facciamo quindi un po’ di chiarezza.
Cos’è il Catasto, com’è strutturato e quali sono i documenti catastali più significativi
Il Catasto si configura come un archivio di tutte le proprietà immobiliari, pubbliche o private, con uno scopo di duplice natura: fiscale e civile. Fornisce una chiara identificazione sui confini delle proprietà, sulle valutazioni delle imposte immobiliari e garantisce sicurezza giuridica nelle transazioni immobiliari. È essenzialmente diviso in due tipologie che si differenziano per la natura dei beni che censiscono:
- Catasto dei Terreni – comprende i terreni agricoli e quelli non edificati
- Catasto dei Fabbricati – comprende tutti i fabbricati ad uso civile, commerciale e industriale
I documenti catastali più significativi che riguardano un bene immobiliare sono: la visura catastale (terreni e immobili), la planimetria catastale (immobili) e la mappa catastale (terreni e immobili). La consultazione dei documenti catastali, ad eccezione delle planimetrie riservata esclusivamente agli aventi diritto sull’immobile o ai loro delegati, è pubblica e l’accesso è dunque consentito a tutti mediante il pagamento dei relativi tributi catastali. L’unico dato fondamentale al fine di poter reperire i documenti è il codice fiscale del soggetto avente diritto.
La visura catastale
Per ogni bene immobile presente all’interno dell’archivio catastale vengono raccolte le seguenti informazioni, consultabili mediante la visura catastale:
- Dati identificativi – nome del comune, codice sezione, numero di mappa, numero di particella e numero di subalterno
- Dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie del bene immobile
- Indirizzo – indicazione geografica di ubicazione del bene immobile
- Classe di redditività – capacità di reddito che viene espressa per le unità immobiliari che tiene conto della rifinitura, dell’ampiezza dei vani e della dotazione di servizi
- Consistenza – rappresenta la grandezza di un’unità immobiliare ed è espressa con unità di misura diverse (vani, metri cubi o metri quadri) a seconda della categoria di appartenenza
- Rendita Catastale – determinata dalla dimensione dell’immobile, dalla tariffa d’estimo applicata dall’Agenzia delle Entrate legata alla zona in cui è sita l’unità immobiliare e alla categoria catastale di quest’ultima
- Categoria Catastale – le categorie catastali sono divise in sei gruppi:
- Gruppo A – abitazioni od assimilabili (appartamenti, ville, uffici, studi privati, ecc..)
- Gruppo B – edifici con carattere speciale o comunitario (collegi, caserme, uffici pubblici, ospedali, scuole, ecc..)
- Gruppo C – edifici finalizzati ad attività commerciali o varie (negozi, magazzini, laboratori, autorimesse, stalle, ecc..)
- Gruppo D – immobili a destinazione d’uso speciale (fabbriche, alberghi, teatri, case di cura private, grandi negozi, banche, ecc..)
- Gruppo E – immobili a destinazione particolare (aeroporti, stazioni, ponti, luoghi di culto, ecc..)
- Gruppo F – entità urbane (unità collabenti, lastrici solari, fabbricati in attesa di dichiarazione, ecc..)
All’interno della visura catastale è possibile inoltre verificare lo storico delle denunce catastali e lo storico degli intestatari dell’immobile con i relativi Atti che ne hanno determinato la proprietà.
La planimetria catastale
La planimetria catastale è il disegno tecnico di un’unità immobiliare registrata in Catasto da cui è possibile desumere la conformazione, la suddivisione interna e la destinazione dei locali. Può essere scaricata gratuitamente dai titolari di diritti reali o da loro delegati, giacché la consultazione è limitata ai tecnici abilitati con delega o ai notai incaricati di stipulare atti relativi a un immobile. È possibile consultare le planimetrie storiche non scaricabili rivolgendosi agli Uffici provinciali – Territorio e richiederne una copia cartacea. Come abbiamo visto prima, ogni qual volta la planimetria catastale viene modificata, viene contestualmente aggiornata anche la visura catastale.
La mappa catastale
La mappa catastale è la rappresentazione grafica del terreno attraverso l’individuazione e la descrizione delle particelle censite al Catasto dei Terreni, fornendo di queste forma e posizione che delimitano il demanio (strade, corsi d’acqua, ecc..) e le circoscrizioni amministrative. Fornisce quindi informazioni in merito alla posizione e alla sagoma del maggior fabbricato – nel caso di edifici con più unità immobiliari al loro interno – rispetto al terreno sul quale sorge. È possibile richiedere un “estratto di mappa” riguardante una o più particelle limitrofe o un intero foglio di mappa mediante il pagamento dei diritti tributari.
Aggiornamento catastale
Le casistiche più frequenti per le quali è necessario aggiornare la planimetria catastale, con conseguente aggiornamento della visura catastale, sono le seguenti:
- Modifiche interne alle tramezzature o alle bucature dell’unità immobiliare
- Cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare
- Realizzazione di nuove superfici (es. soppalchi, terrazze, ecc.) o demolizione di superfici
- Presenza in archivio di una planimetria illeggibile
- Errori di toponomastica o destinazione del vano errata (es. indirizzo sbagliato, balcone denominato veranda, ecc.)
- Planimetria mancante – è presente una denuncia catastale ma la planimetria è andata perduta, solitamente in questi casi non è indicata la consistenza dell’unità immobiliare nella visura catastale
La pratica di aggiornamento catastale viene redatta da un tecnico abilitato che dopo aver rilevato lo stato di fatto attiva la procedura DOCFA, quest’ultima consiste nell’invio telematico della planimetria catastale aggiornata con un modulo compilato. I tempi per la variazione sono tra i quattro e i cinque giorni lavorativi. Il costo per l’aggiornamento della planimetria catastale è pari a 50,00 € di diritti tributari per ogni subalterno costituito o variato (esclusi i subalterni che non posseggono autonoma capacità reddituale, i cosiddetti “beni comuni non censibili”) più il compenso per il tecnico incaricato.
Le casistiche più frequenti per le quali è necessario aggiornare la mappa catastale, con conseguente aggiornamento della visura catastale, sono le seguenti:
- Costruzione di un nuovo fabbricato su un terreno non edificato
- Variazione della sagoma del fabbricato
- Posizione errata del fabbricato rispetto al terreno sul quale sorge
- Frazionamento o fusione di un terreno
La pratica di aggiornamento della mappa catastale viene redatta da un tecnico abilitato che dopo aver eseguito un rilievo topografico dell’area, richiede la procedura wegis al fine di poter modificare la mappa catastale, una volta accettata la wegis si può procedere all’invio del tipo mappale a cui segue la procedura DOCFA. Il costo per l’aggiornamento della mappa catastale è pari a 44,00 € + 65,00 € di diritti tributari, è invece pari a 44,00 € + 158,00 € nel caso di frazionamento del terreno, più il compenso per il tecnico incaricato.
È necessario ricordare che in caso di compravendita immobiliare tra i vari obblighi del venditore c’è quello di attestare la conformità tra stato dei luoghi e planimetria catastale come da articolo 29, comma 1-bis, Legge n. 52/1985. Inoltre, benché Catasto e urbanistica siano disgiunti tra loro, il buon senso suggerisce una reciproca conformità tra stato legittimo e quanto depositato in Catasto.