La norma introduce in primis il comma 1-bis dell’34 bis Dpr 380/2001 il quale prevede, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, una riparametrazione dell’attuale tolleranza costruttiva in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.
Per la determinazione della superficie utile si dovrà far riferimento alla sola superficie prevista dal titolo edilizio che ha abilitativo l’intervento escludendo gli eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
Lo scostamento dai parametri (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, ecc..) non è considerato violazione edilizia se contenuto entro i limiti del:
- 2% per una superficie utile superiore a 500 mq;
- 3% per una superficie utile tra i 300 e 500 mq;
- 4% per una superficie utile tra i 100 e 300 mq;
- 5% per una superficie inferiore a 100 mq.
Qualora tali tolleranze costruttive siano realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico l’art. 3, comma 1, del decreto-legge in esame prevede l’esclusione dell’autorizzazione paesaggistica.
Tale previsione nasce dall’esigenza, come evidenziata dalla relazione illustrativa, di allineare il regime delle tolleranze costruttive previsto dall’art. 34 bis Dpr 380/2001 a quello previsto Dpr 31/2017 (Allegato A., punto A. 31) che già include tra gli interventi non soggetti ad autorizzazione paesaggistica “le opere ed interventi edilizi eseguiti in variante a progetti autorizzati ai fini paesaggistici che non eccedano il due per cento delle misure progettuali quanto ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o traslazioni dell’area di sedime”.
Al riguardo, proprio in virtù dell’obiettivo di coordinamento normativo che la norma persegue, si esprimono perplessità sulla circostanza che tale coordinamento sia previsto solo con riferimento alle tolleranze costruttive ante 24 maggio 2024, senza prendere in considerazione anche quelle realizzate successivamente a tale data e quanto previsto a regime.
La norma introdotta nulla specifica poi con riferimento all’eventualità in cui gli scostamenti rientranti nelle tolleranze previste determinino il superamento dei parametri previsti sia dal DM 2 aprile 1968, n. 1444/1968 “Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della L. 6 agosto 1967, n. 765” sia dal DM 5 luglio 1975 “Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione”.
Inoltre, sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Decreto introduce il nuovo comma 2 bis dell’art. 34 bis Dpr 380/2001 il quale disciplina alcune casistiche rientranti nelle tolleranze esecutive (c.d. geometriche o di cantiere). In particolare, sono considerate tolleranze:
- il minore dimensionamento dell’edificio
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
- la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere;
- gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Non è stato poi risolto il problema se tali tolleranze possano comunque superare eventuali diverse prescrizioni previste a livello locale (es. regolamenti edilizi o specifiche indicazioni previste nell’ambito di altri provvedimenti locali).
Inoltre, il testo del Decreto inserisce nell’articolo 34-bis il comma 3-bis che descrive i requisiti e le procedure per attestare la conformità degli interventi edilizi in zone sismiche, in presenza, appunto, delle tolleranze costruttive introdotte. Viene specificata la documentazione necessaria e il processo di approvazione/autorizzazione da parte delle autorità competenti.
In dettaglio, per le unità immobiliari situate nelle zone sismiche (escluse quelle a bassa sismicità), il tecnico deve attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni della sezione I del Capo IV della Parte II del Testo Unico Edilizia, ovvero della Normativa tecnica per l’edilizia per le costruzioni in zone sismiche.
L’attestazione, corredata dalla documentazione tecnica sull’intervento (i contenuti minimi sono indicati dall’articolo 93, comma 3 del Testo Unico Edilizia), deve essere trasmessa allo sportello unico per ottenere l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale. Per gli interventi considerati di minore rilevanza o privi di rilevanza, secondo l’articolo 94-bis, comma 1, la documentazione è trasmessa non per ottenere l’autorizzazione, bensì per l’esercizio delle modalità di controllo da parte della regione.
Una volta ottenuta l’autorizzazione, oppure decorso il termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi, il tecnico può effettuare la dichiarazione sulle tolleranze costruttive, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili.